云南省资产评估协会专业技术委员会实务问题解答(八)

　　声明：对实务问题的解答内容仅代表云南省资产评估协会专业技术委员会委员个人意见，供会员执业参考，不应被视为对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，不能替代资产评估专业人员在执业中结合项目实际情况进行的职业判断。

 

　　实务问题：某评估机构承接A公司45%股权价值评估项目，价值类型是市场价值，评估目的是为市场交易为提供价值参考。评估过程中遇到“售后租回取得的使用权资产”评估的专业技术问题，了解到按照《售后回租合同》，被评估单位对该使用权资产只有使用权，无所有权和处分权，不能对外正常交易。对该使用权资产应该采用什么评估方法？

 

　　问题解答：

　　一、《企业会计准则第21号—租赁》的相关规定

　　租赁是在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同，如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。承租人不再区分融资租赁和经营租赁。

　　(一)承租人租赁负债的计量

　　1.租赁负债的初始计量

　　租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。识别应纳入租赁负债的相关付款项目是计量租赁负债的关键，租赁付款额包括五项内容。

　　(1)固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

　　(2)取决于指数或比率变化的可变租赁付款额；

　　(3)购买选择权的行权价格；

　　(4)行使终止租赁选择权需支付的款项；

　　(5)承租人提供的担保余值预计应支付的款项。

　　2.租赁负债的后续计量

　　在租赁期开始日后，当发生下列四种情形时，承租人应当按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，同时，调整使用权资产的账面价值。

　　(1)实质固定付款额发生变动；

　　(2)担保余值预计的应付金额发生变动；

　　(3)确定租赁付款额的指数或比率发生变动；

　　(4)购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化。

　　3.租赁变更时对使用权资产和租赁负债的影响

　　租赁变更是指合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更。租赁变更未作为一项单独租赁处理的，应当重新计量租赁负债，承担人同时调整使用权资产的账面价值。

　　(二)承租人使用权资产的计量

　　1.承租人的使用权资产初始计量

　　承租人的使用权资产初始计量应当按照成本对使用权资产进行初始计量，该成本包括四项。

　　(1)租赁负债的初始计量金额；

　　(2)租赁负债期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，应扣除已享受的租赁激励相关金额；

　　(3)承租人发生的初始直接费用；

　　(4)承租人为拆卸及移除租赁资产，复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

　　承租人在租赁开始日按尚未支付的租赁付款额的现值借记“使用权资产”科目，按尚未支付的租赁付款额贷记“租赁负债—租赁付款额”，按尚未支付的租赁付款额与其现值的差额，借记“租赁负债—未确认融资费用”科目。

　　2.使用权资产的后续计量

　　在租赁开始日后，承租人应当采用成本模式对使用权资产进行后续计量。使用权资产应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》有关折旧的规定，自租赁开始日起对使用权资产计提折旧。在租赁开始日后，承租人应当按《企业会计准则第8号—减值准备》的规定，确定使用权资产是否发生了减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。承租人按照《企业会计准则第21号—租赁》有关规定重新计量租赁负债的，应当相应调整使用权资产的账面价值。

 

　　二、售后租回特殊租赁业务判断及使用权资产评估建议

　　(一)是否属于售后租回交易的判断

　　若企业卖方兼承租人将资产转让给其他企业买方兼出租人，并从买方兼出人租回资产，则卖方兼承租人和买方兼出租人均应按照售后租回交易的规定进行会计处理。决定会计处理的关键因素不是资产是否具有法定所有权，而是承租人在资产转移给出租人之前是否已经取得对该资产的控制。如果承租人在资产转移给出租人前未能取得对该资产的控制，即使承租人在资产转移给出租人之前获得该资产的法定所有权，该交易也不属于售后租回交易。

　　售后租回交易中的资产转让属于销售的，则按《企业会计准则第21号—租赁》进行会计处理。

　　售后租回交易中的资产转让不属于销售的，买卖双方均应按照《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》进行会计处理。卖方兼承租人不终止确认所转让的资产，而应当将收到的现金作为金融负债。买方兼出租人不确认被转让资产，而应当将支付的现金作为金融资产。

　　(二)售后租回使用权资产的计量

　　卖方兼承租人应当按资产账面价值中与租回获得的使用权有关部分，计量售后回租所形成的使用权资产，并仅就转让至买方兼出租人的权利确认相关利得和损失。售后租回的使用权资产价值等于租赁标的物的原账面价值乘以租赁相关付款额的现值与租赁标的物公允价值的比值。由于在售后租回开始日，租赁标的物的原账面价值和公允价值是明确的，可见售后租回的使用权资产价值主要取决于租赁相关付款额的现值。在内含报酬率不变的前提下，合同约定的租金金额决定了租赁相关付款额的数值，也就是说，合同约定的租金金额决定了售后租回使用权资产价值。

　　如果出租人未按市场价格收取租金，企业应当将销售对价低于市场价格的款项作为卖方兼承租人向买方兼出租人预付租金进行会计处理。企业应当将销售对价高于市场价格的款项作为买方兼出租人向卖方兼承租人提供额外融资进行会计处理。同时，承租人按照公允价值调整相关销售利得或损失，出租人按市场价值调整租金收入。

　　(三)售后租回使用权资产评估建议

　　资产评估准则没有对使用权资产的评估方法和技术路径进行规范，使用权资产的概念及计量模式均源于企业会计准则。在评估实务中，主要依据《企业会计准则第21号—租赁》关于使用权资产的定义和计量模式进行评估。使用权资产的价值主要构成部分是租赁负债的初始计量金额，而租赁负债是按租赁期开始日尚未支付的租赁付款的现值进行初始计量。在评估基准日，如果没有发生实质固定付款额、担保余值预计的应付金额变动，以及购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权实际行权发生变化等租赁负债需要重新计量的情形下，建议按下列方法进行评估。

　　1.当《售后回租合同》约定的租金水平与现行租赁市场租金水平非常接近的情况下，使用权资产按审计确认后的账面值作为评估值。

　　2.当《售后回租合同》约定的租金水平明显高于现行租赁市场租金水平的情况下，通常会产生合同负债，按合同租金高于现行市场租金的净差额和内含报酬率计算确认合同负债。

　　3.当《售后回租合同》约定的租金水平明显低于现行租赁市场租金水平的情况下，通常会产生合同权益，按合同租金低于现行市场租金的净差额和内含报酬率计算确认合同权益。

　　执笔人：昆明旭坤 梁利本

　　审核人：中和金乾 唐春胜