云南省资产评估协会专业技术委员会实务问题解答(七)

　　声明：对实务问题的解答内容仅代表云南省资产评估协会专业技术委员会个人意见，供会员执业参考，不应被视为对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，不能替代资产评估专业人员在执业中结合项目实际情况进行的职业判断。

 

　　实务问题七

　　X有限公司200X年向Y银行贷款1080万元，4年后已由人民法院拍卖X有限公司的土地使用权及地上建筑物还贷款本金及利息10547780.03元，不足部分被执行人应继续清偿，今年年初的征信报告显示逾期利息768.25万元。根据“人民法院民事裁定书”，X有限公司账面记载的土地使用权(账面原值5,003,325.00元)及地上建筑物(账面原值4,535,240.00元)已被抵偿给申请执行人银行。X有限公司对涉及的房屋建筑物、土地使用权、长期借款未做账务处理，审计就该事项与委托人、被评估单位沟通后，确定暂不对该事项进行账务处理，审定值保留账面原值。我们应该如何处理？

 

　　问题解答

　　一、资产评估准则相关规定

　　根据《资产评估执业准则--企业价值》“第十二条资产评估专业人员应当尽可能获取被评估单位和可比企业经审计后的财务报表或者公开财务资料，无论财务报表是否经过审计，资产评估专业人员都应当根据所采用评估方法对财务报表的使用要求对其进行分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。采用资产基础法评估，应当对所采用的被评估单位于评估基准日的资产及负债账面值的真实性进行分析和判断；采用收益法或者市场法评估，应当对所采用的被评估单位和可比企业财务指标的合理性进行分析和判断。”的相关规定，评估师应根据相关信息获得情况以及对评估结论的影响程度确定评估值。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第7条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”的规定，资产评估师应合理判定委估资产权属状况。

　　二、对已判决资产评估问题的剖析及处理建议

　　人民法院作出的以土地使用权及地上建筑物抵偿贷款的民事裁定书，一经生效即发生权属转移的法律效力，不以是否完成登记为权属转移的前提条件，与是否进行账务处理无关。

　　资产评估应当按照“实质重于形式”的原则进行处理，根据人民法院民事裁定书裁定的抵偿债权金额扣减负债，超出部分确认为资产，不足部分确认为负债。

 

　　秘书处负责人：罗颖 承办人：朱建成

　　执笔人：昆明众驰 贾辉

　　一审审核人：普洱诚挚 谢太明

　　终审审核人：中和金乾 唐春胜