云南省资产评估协会专业技术委员会实务问题解答(六)

　　声明：对实务问题的解答内容仅代表云南省资产评估协会专业技术委员会个人意见，供会员执业参考，不应被视为对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，不能替代资产评估专业人员在执业中结合项目实际情况进行的职业判断。

 

　　实务问题六

　　房屋建筑物评估范围中，有部分建(构)筑物未办理产权证，这部分资产主要为厂区招待所及办公室、简易办公室、厕所、场地、道路、沟道、窨井、主机房、冷藏库等，建成年代为 1993-1999 年间，部分建筑物于 2007 年改造。xxx 国有企业监督委员会提出未办理产权证的建(构)筑物可能被认定为违法建筑，按成本法评估不合理，应当按其账面原值打成新后确定评估值。是否按委员会提出的意见进行评估？(该意见为口头描述，无文件支撑。)

 

　　问题解答

　　一、资产评估准则相关规定

　　(一)《资产评估执业准则 -- 企业价值》“第三十六条资产评估专业人员应当根据会计政策、企业经营等情况，要求被评估单位对资产负债表表内及表外的各项资产、负债进行识别。资产评估专业人员应当知晓并非每项资产和负债都可以被识别并单独评估。识别出的表外资产与负债应当纳入评估申报文件，并要求委托人或者其指定的相关当事方确认评估范围。当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债时，应当考虑不同评估方法的适用性。”

　　(二)第三十七条 “采用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出，所选评估方法可能有别于其作为单项资产评估对象时的具体评估方法，应当考虑其对企业价值的贡献。资产评估专业人员应当知晓，在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，单项资产或者资产组合作为企业资产的组成部分，其价值通常受其对企业贡献程度的影响。”

　　(三)《资产评估对象法律权属指导意见》“第六条对于法律权属不清、存在瑕疵，权属关系复杂、权属资料不完备的资产评估对象，资产评估专业人员应当对其法律权属予以特别关注，要求委托人和其他相关当事人提供承诺函或者说明函予以充分说明。资产评估机构应当根据前述法律权属状况可能对资产评估结论和资产评估目的所对应经济行为造成的影响，考虑是否受理资产评估业务”

　　依据以上相关规定，判断是否纳入评估范围、要求委托人和其他相关当事人提供承诺函或者说明函予以充分说明、并选择恰当的评估方法评估。

　　二、对未办理产权证的建(构)筑物成本法适用问题的剖析及处理建议

　　根据现行国有资产评估监管规则及实务操作，未办理产权登记的建构筑物原则上应纳入国有企业增资扩股的资产评估范围，区分以下几种情形进行处理：

　　(一)企业实际控制或拥有权属来源合法性证明材料的资产应纳入评估范围，按评估准则规定的评估方法进行评估。虽未办理产权登记，但企业需提供权属来源合法证明(如建设批复、施工合同、竣工验收文件、政府确认函等)，并出具产权归属承诺函。

　　(二)自行购建并已投入使用或形成经济利益的资产应纳入评估范围，按评估准则规定的评估方法进行评估。若自行购建的建构筑物已投入使用并为企业带来经济利益(如出租、自用、经营)，即使未办证，也应作为固定资产或在建工程纳入评估范围，按评估准则规定的评估方法进行评估。

　　(三)权属存在争议或无法证明合法性的资产，如建设手续不全、属违章建筑且无政府确权的，应根据律师出具的关于资产权属确认的法律意见书，判断是否纳入资产评估范围。若不纳入评估范围，应在资产评估合同条款中明确约定资产评估范围，并在资产评估报告特别事中披露具体原因及其对评估结论的影响。若纳入评估范围，按评估准则规定的评估方法进行评估。

 

　　秘书处负责人：罗颖 承办人：朱建成

　　执笔人：昆明众驰 贾辉

　　一审审核人：普洱诚挚 谢太明

　　终审审核人：中和金乾 唐春胜