云南省资产评估协会专业技术委员会实务问题解答(五)

　　声明：对实务问题的解答内容仅代表云南省资产评估协会专业技术委员会个人意见，供会员执业参考，不应被视为对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，不能替代资产评估专业人员在执业中结合项目实际情况进行的职业判断。

 

　　实务问题

　　某国企拟向下属公司增资，委托评估机构对下属公司股权价值进行评估，委托人及被评估单位就评估范围中的房屋建筑物界定 “2004 年 X 有限公司未纳入改制范围的非经营性资产、政府划拨的直管公房不纳入本次评估范围”。评估范围中的界定是否可行？

 

　　问题解答

　　一、资产评估准则相关规定

　　根据《资产评估执业准则 -- 企业价值》第三十六条 “资产评估专业人员应当根据会计政策、企业经营等情况，要求被评估单位对资产负债表表内及表外的各项资产、负债进行识别。资产评估专业人员应当知晓并非每项资产和负债都可以被识别并单独评估。识别出的表外资产与负债应当纳入评估申报文件，并要求委托人或者其指定的相关当事方确认评估范围。” 的相关规定，非经营性资产、政府划拨的直管公房是否纳入评估范围应谨慎识别，资产评估师应根据相关信息获得情况以及对评估结论的影响程度，确定是否单独评估。若为识别出的表外资产，应当纳入评估申报文件，并要求委托人或者其指定的相关当事方确认评估范围。

　　二、是否纳入评估范围问题的剖析及建议

　　识别是否列入评估范围需考虑的主要因素：房改房或直管公房权属关系(占有、使用、收益、处分权利)、表内资产还是表外资产、能否为被评估企业带来经济利益流入、是否对被评估企业有价值贡献、能否公开交易等因素。在国有企业增资扩股过程中，净资产评估范围的确定需严格遵循 “整体资产、权属清晰、控制权归属” 三大核心原则。非经营性资产、政府划拨的直管公房是否纳入应区分两种情形进行处理：

　　(一)纳入评估范围情形

　　若房改房或直管公房已确权(如已办产权证、纳入固定资产或其他非流动资产科目)，且企业拥有实际控制权或收益权，即使为非经营性资产，也应纳入评估范围，作为非经营性资产单独列示并披露其性质、限制条件及对净资产的影响。如政府将直管公房划拨至企业名下，并授权企业出租、经营或处置，则该资产应计入资产评估范围，评估值应反映在企业价值评估报告中。

　　(二)不纳入评估范围情形

　　若房改房或直管公房权属归属于政府或职工，企业仅为代管、托管或有限使用权，不享有收益或处置权，则不纳入增资扩股资产评估范围，但需在资产评估合同条款中明确评估范围，并在评估报告特别事项中进行披露。

 

　　秘书处负责人：罗颖 承办人：朱建成

　　执笔人：昆明众驰 贾辉

　　一审审核人：普洱诚挚 谢太明

　　终审审核人：中和金乾 唐春胜